Immobilienkauf ohne vollständige Registrierung in Montenegro: Was das neue Legalisierungsgesetz 2026 für Sie bedeutet

Was gilt als nicht registriertes ("illegales") Gebäude

Das montenegrinische Recht behandelt ein Gebäude als illegal (bespravni objekat), wenn es ohne Baugenehmigung errichtet, erweitert oder verändert wurde — oder abweichend von der erteilten Genehmigung. An der Küste ist das extrem verbreitet: alte Familienhäuser, die über Jahrzehnte ohne Papiere ausgebaut wurden, Mehrfamilienhäuser mit einem zusätzlichen Stockwerk, Villen, die vor der formalen Genehmigung fertiggestellt wurden.

Das Gesetz hat sich 2025–2026 geändert — und die Frist ist real

Montenegro hat ein neues Gesetz zur Legalisierung illegaler Bauten verabschiedet (Amtsblatt Nr. 91/2025), in Kraft seit August 2025, mit Änderungen im Februar 2026. Zwei Punkte sind für Käufer entscheidend:

• Der Stichtag ist eine Satellitenaufnahme. Nur Gebäude, die auf der Satellitenaufnahme um den 27. Juli 2025 bereits existierten, können überhaupt legalisiert werden. Alles, was danach gebaut wurde, fällt nicht unter Bestandsschutz — es droht der Abriss.
• Die Einreichungsfrist wurde bis zum 20. September 2026 verlängert — bis dahin müssen Eigentümer ihre ersten Vermessungsunterlagen und Dokumente einreichen. Danach ist das Kataster verpflichtet, eine Veräußerungssperre (zabilježba zabrane otuđenja) einzutragen, die Verkauf und Übertragung blockiert.

Das ist also keine dauerhaft geduldete Grauzone mehr, sondern ein sich schließendes Zeitfenster mit einer harten verwaltungsrechtlichen Konsequenz.

Warum das beim Kauf entscheidend ist

• Ein normaler Verkauf ist nicht möglich. Ein Objekt, dessen Legalisierung nicht abgeschlossen ist, kann nicht per notarieller Urkunde übertragen werden — der Notar wird ablehnen.
• Finanzierung ist faktisch ausgeschlossen. Weder montenegrinische noch ausländische Banken vergeben eine Hypothek ohne saubere Kataster-Registrierung.
• Das Weiterverkaufsrisiko geht auf Sie über. Stockt die Legalisierung oder wird sie abgelehnt, erben Sie beim eigenen Verkauf genau dieses Problem.
• Abriss ist ein reales Szenario, nicht nur theoretisch, für alles außerhalb des Satelliten-Stichtags oder bei Ablehnung aus Gründen des öffentlichen Interesses.

Wie der Markt das in der Praxis löst

Da ein regulärer Verkauf während laufender Legalisierung nicht möglich ist, wird anders strukturiert: ein Darlehensvertrag (ugovor o zajmu) in Kombination mit einem notariell/anwaltlich beglaubigten Vorvertrag (predugovor). Das gibt dem Käufer einen dokumentierten, durchsetzbaren Anspruch auf künftiges Eigentum und ermöglicht eine legale Geldübergabe — ist aber nicht dasselbe wie ein eingetragenes Eigentumsrecht. Sie haben eine starke vertragliche Position, keine Eintragung. Die endgültige Übertragung hängt weiterhin davon ab, ob die Legalisierung tatsächlich abgeschlossen wird.

Was Sie vor der Zusage prüfen sollten

1. Fordern Sie den Katasterauszug (list nepokretnosti) selbst an — verlassen Sie sich nicht auf die Kopie des Verkäufers.
2. Klären Sie, ob ein Legalisierungsantrag tatsächlich gestellt wurde und in welchem Stadium er sich bei der zuständigen Gemeinde befindet.
3. Vergleichen Sie das Baudatum mit dem Satelliten-Stichtag Juli 2025. Allein das kann entscheiden, ob eine Legalisierung überhaupt möglich ist.
4. Ziehen Sie einen eigenen, unabhängigen Anwalt hinzu, um den Vorvertrag zu prüfen — nicht denjenigen des Verkäufers oder Bauträgers.
5. Mündliche Zusicherungen sind kein Dokument. „Wird bald legalisiert" ist kein rechtlicher Status.

Fazit

Eine vergünstigte, noch nicht legalisierte Immobilie kann eine legitime Gelegenheit sein — Bauträger und Eigentümer nutzen diese Struktur ständig, und viele dieser Geschäfte werden erfolgreich abgeschlossen. Aber der Preisnachlass existiert, weil das Risiko real ist, nicht aus Großzügigkeit. Klären Sie genau, in welchem Stadium sich die Legalisierung befindet, bevor Sie entscheiden, ob der Preis das Risiko rechtfertigt.

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