Kurzzeit- oder Langzeitvermietung in Montenegro: Was rentiert sich 2026 wirklich?

Was die Zahlen zeigen

An der montenegrinischen Küste liegt die Langzeitvermietung meist bei 6-7% Rendite pro Jahr, die Kurzzeitvermietung bei bis zu 10-12%. Andere Berechnungen zeigen eine noch breitere Spanne: 6-12% für Kurzzeit gegenüber 4-6% für Langzeit.

Auf dem Papier gewinnt die Kurzzeitvermietung deutlich. In der Praxis schrumpft der Abstand, sobald reale Auslastung und laufende Kosten eingerechnet werden.

Auslastung ist die versteckte Variable

Ein Nachtpreis bedeutet nichts ohne Auslastung. Kurzzeitobjekte an der Küste erreichen in Budva im Schnitt 60-70% Jahresauslastung, in Tivat eher 50-60%. Außerhalb der Spitzenzeit Juni-August sehen viele Eigentümer Monate mit einstelliger Auslastung — außer das Objekt wird professionell verwaltet und aktiv vermarktet.

Budva zeigt das deutlich: Ein typisches Airbnb-Listing dort erzielte im letzten Jahr einen medianen Umsatz von rund €17.000, bei einem Tagespreis von etwa €81 und 58% Auslastung. Starke Zahlen — aber nur für gut gelegene, gut präsentierte Einheiten, und erst nach Abzug der Kosten.

Die Kostenseite, die niemand auf den Flyer schreibt

Kurzzeiteinnahmen sind auf dem Papier nur Bruttoeinnahmen. Reale Abzüge umfassen:

Plattform-Kommissionen (Airbnb, Booking.com)
Objektverwaltung, typischerweise 10-15% der Mieteinnahmen
Reinigung zwischen jedem Aufenthalt
Möblierung, Nebenkosten, höherer Verschleiß
Leerstand in Nebensaison und Winter

Bei der Langzeitvermietung entfällt all das. Ein Mieter, ein Vertrag, planbares monatliches Einkommen, minimaler operativer Aufwand. Der Preis dafür: eine niedrigere Obergrenze — aber auch deutlich weniger Arbeit.

Wo Bar ins Bild passt

Genau hier verändert die Lage die Rechnung. Bar gilt als ruhigerer und rationalerer Markt aus Investorensicht: Käufer bekommen hier üblicherweise mehr Quadratmeter für ihr Geld und sind weniger von den vier Spitzenmonaten im Sommer abhängig als in Budva oder Kotor. Das wirkt sich direkt auf die Entscheidung Kurzzeit vs. Langzeit aus: Ein Markt, der weniger von Juli und August abhängt, ist ein Markt, in dem Langzeitvermietung vergleichsweise attraktiver ist — und in dem Kurzzeitanbieter weniger Konkurrenz um Nebensaison-Buchungen haben als im gesättigten Budva-Markt mit über 2.700 aktiven Angeboten.

Gleichzeitig zeigt Bar das stärkste Jahreswachstum an der Küste — bis zu 12% —, getragen von Infrastrukturentwicklung, ganzjähriger Aktivität und einem niedrigeren Einstiegspreis als in der Bucht von Kotor. Diese Kombination unterstützt beide Vermietungsstrategien, statt eine Entscheidung zu erzwingen.

Ehrliche Risikohinweise

Renditezahlen für Kurzzeitvermietung sind brutto, vor Kosten und saisonabhängig gewichtet. Die reale Nettorendite liegt nach Verwaltung, Leerstand und Steuern meist mehrere Punkte niedriger.
Die Regulierung ist derzeit locker, aber Gemeinden diskutieren aktiv Regeln für Touristenvermietung — eine Garantie, dass sich daran nichts ändert, gibt es nicht.
Die Rendite der Langzeitvermietung ist stabiler, aber Mieterwechsel, Zahlungsausfälle und Inflation bei fester Miete sind reale Risiken.
Preissteigerungsprognosen (5-7% pro Jahr) sind Marktdurchschnitte — einzelne Gebäude und Lagen weichen deutlich ab, und Bars Wachstum, so stark es ist, wird von einer niedrigeren Basis aus gemessen als das von Budva oder Tivat.

Fazit

Wer die maximale Obergrenze will und bereit ist, einen Beherbergungsbetrieb zu managen (oder managen zu lassen), liegt mit Kurzzeitvermietung in einer touristisch dichten Lage auf dem Papier vorn. Wer minimalen Aufwand, planbares Einkommen und einen Markt sucht, der weniger vom viermonatigen Touristenfenster abhängt, findet in der Langzeitvermietung an einem Standort wie Bar die solidere Strategie — und, sobald reale Kosten mitgerechnet werden, zunehmend auch die profitablere.

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