Visa-Pflicht für Russland, Türkei und Aserbaidschan — was das für Ihre Immobilie in Montenegro bedeutet

Montenegros Tourismusmodell steht vor einer echten Belastungsprobe. Allein russische Gäste sorgten 2025 für über 2,4 Millionen Übernachtungen — 16,4 % aller ausländischen Gästenächte, bei rund 204.000 einzelnen Besuchern. Zusammen mit der Türkei, Aserbaidschan und Belarus kamen diese vier Herkunftsmärkte auf über 3,2 Millionen Übernachtungen — ein erheblicher Anteil der gesamten Tourismuswirtschaft des Landes.

Eine Visa-Pflicht für Staatsbürger Russlands, der Türkei und Aserbaidschans wird derzeit ernsthaft diskutiert, und sie wird diesen Strom unweigerlich verringern. Tourismusökonomen der Fakultät für Wirtschaft und Tourismus in Budva warnen seit Jahren, dass Montenegro nie stark genug alternative Quellmärkte aufgebaut hat, um den Wegfall der traditionellen Gästegruppen aufzufangen. Kommt die Regelung ohne vorbereiteten Ersatz, zeigt sich die Lücke schnell — zuerst bei der Auslastung der Kurzzeitvermietung, dann bei den Preisen an der Küste.

Tourist und Eigentümer sind zwei verschiedene Kategorien

Das geht in den Schlagzeilen oft unter: Eine Visa-Pflicht betrifft Touristen. Sie betrifft keine Immobilieneigentümer.

Der Kauf einer Immobilie in Montenegro eröffnet den Weg zu einer befristeten Aufenthaltserlaubnis (Boravak) für Eigentümer und Familie — ein Status, der unabhängig davon besteht, welche Visa-Politik am Ende für Kurzzeitbesucher gilt. Konkret heißt das: Die Möglichkeit des Eigentümers, einzureisen, sich im Land aufzuhalten und seine Immobilie zu verwalten, hängt nicht am selben politischen und administrativen Zyklus wie das Touristenvisum.

Was das für den Markt bedeutet

Tourismus und Immobilienmarkt sind hier eng verzahnt, ein Rückgang der Ankünfte wird also spürbar sein — allerdings nicht gleichmäßig für alle:

Kurzzeitvermietungs-Renditen sind als Erstes betroffen, da sie direkt von den betroffenen Herkunftsländern abhängen.
Neubaupreise an der Küste dürften mit Verzögerung folgen, da Entwickler und Verkäufer ihre Erwartungen an einen kleineren Pool anreisender potenzieller Käufer anpassen.
Das Eigentum selbst bleibt unberührt — ein Vermögenswert in Euro, ein Aufenthaltsstatus unabhängig vom touristischen Visaweg, und eine Immobilie, die weiterhin für den Eigentümer arbeitet — zum Wohnen, zur Vermietung oder einfach als Kapitalanlage.

Unsere Einschätzung

Regulatorische Unsicherheit bewegt sich in der Regel schneller als die Marktanpassung, die ihr folgt. Wer auf endgültige Klarheit bei der Visa-Frage wartet, wartet faktisch auch darauf, dass sich der Markt fertig angepasst hat — und dann stehen die heutigen Preise nicht mehr zur Verfügung. Jetzt zu handeln, mit einer sauberen rechtlichen Struktur im Hintergrund, ist die belastbarere Position, als auf Klarheit zu warten, die erst kommt, wenn das Fenster bereits geschlossen ist.

Möchten Sie Ihre persönliche Situation durchrechnen — welche Immobilie zur Aufenthaltserlaubnis berechtigt und welche Struktur unabhängig vom Ausgang der Visa-Frage Liquidität sichert? Bei Prime Realty kennen wir diesen Markt von innen und rechnen gemeinsam mit Ihnen durch.

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