Kurzzeitvermietung in Montenegro 2026: Neue Mehrwertsteuerregeln für Airbnb und Booking – was Eigentümer jetzt tun müssen

Die Rechtsgrundlage bleibt, die Durchsetzung wird strenger

Kurzzeitvermietung ist für Residente wie ausländische Eigentümer nach dem Gesetz über Tourismus und Gastgewerbe legal, ohne Firmengründung, solange die Immobilie 7 Schlafzimmer bzw. 15 Betten nicht überschreitet. Darüber gilt ein anderes Lizenzregime.

Neu ist die Kontrolle auf Plattformseite. Ab 2026 führt Montenegro Mehrwertsteuerregeln nach dem Vorbild der EU-Richtlinie DAC7 ein: Airbnb und Booking.com müssen bei Buchungen, deren Eigentümer nicht als Steuerpflichtiger registriert ist, die Mehrwertsteuer berechnen, einbehalten und an den montenegrinischen Staatshaushalt abführen. Die Plattformen werden faktisch zu Steuerbeauftragten des Staates. Wer seine Vermietung bisher „informell" gehalten hat, hat diese Option nicht mehr – die Plattform behält die Steuer automatisch ein, zu ungünstigeren Konditionen als bei korrekter Registrierung.

Was vor der ersten Buchung erledigt sein muss

Kategorisierungszertifikat („Airbnb-Lizenz") – ausgestellt von der zuständigen Gemeinde.
Grundbuchauszug (List nepokretnosti) als Eigentumsnachweis.
Nutzungsgenehmigung oder Elektro-Sicherheitszertifikat (Atest).
Meldung jedes Gastes innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft (Prijava boravka) – dies ist Pflicht des Eigentümers, nicht des Gastes, sofern außerhalb eines Hotels gebucht wird.

Das Überspringen der Kategorisierung ist der häufigste Fehler neuer Eigentümer – und genau das prüft das neue MwSt-Überwachungssystem als Erstes.

Die Steuerrechnung bei korrekter Registrierung

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: pauschal 15 %, bei Kurzzeitvermietung gilt jedoch ein 50 % Standardabzug – effektiv 7,5 %.
Kommunaler Zuschlag: 13–15 % der berechneten Einkommensteuer (je nach Gemeinde).
Tourismusabgabe (Boravišna taksa): 1 € pro Erwachsenem/Nacht in Küstengemeinden 2026; Kinder unter 12 sind befreit, 12–18-Jährige zahlen die Hälfte. Sie wird vom Gast erhoben, die Abführung ist jedoch Pflicht des Eigentümers.

Bei korrekter Registrierung bleibt die effektive Steuerlast auf Kurzzeitvermietungseinkünfte in Montenegro im europäischen Vergleich wirklich niedrig – die Reform 2026 trifft nicht-registrierte Betreiber, nicht die, die sich an die Regeln halten.

Was das für den Kauf mit Renditeabsicht bedeutet

Wer eine Immobilie mit Blick auf Vermietungsertrag prüft, sollte die Kategorisierungsfrist (Wochen, nicht Tage) vor der ersten Saison einplanen. Wer bereits besitzt und bisher informell vermietet hat: Dieses Jahr lohnt sich die Registrierung – der Preis der „Unsichtbarkeit" ist gestiegen, der Preis der legalen Arbeit nicht.

Wir starten dieses Jahr die Kurzzeitvermietungs-Verwaltung als eigenen Service – von der Kategorisierung über die Gästemeldung bis zur Steuererklärung – für Eigentümer, die Rendite ohne den administrativen Aufwand wollen. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Einschätzung Ihrer Immobilie.

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