Immobilien in Montenegro kaufen als Deutscher: Schritt für Schritt

Montenegro ist für viele Deutsche längst mehr als ein Urlaubsziel: Adriaküste, Euro als Landeswährung, gut zwei Flugstunden von München, Stuttgart oder Frankfurt – und Immobilienpreise, die deutlich unter denen in Kroatien oder Italien liegen. Wer Immobilien in Montenegro kaufen möchte, stellt aber schnell fest: Der Ablauf unterscheidet sich vom deutschen Notarkauf. In diesem Leitfaden zeigen wir Schritt für Schritt, wie der Kauf als Deutscher funktioniert, welche Nebenkosten anfallen und worauf Sie achten sollten.

Dürfen Deutsche in Montenegro Immobilien kaufen?

Ja. Ausländer – auch deutsche Staatsbürger – können Wohnungen, Häuser und Gewerbeflächen in Montenegro grundsätzlich zu vollem Eigentum erwerben, zu denselben Bedingungen wie Einheimische. Einschränkungen gibt es nur bei bestimmten Flächen, etwa landwirtschaftlichen Grundstücken oder Gebieten in Grenznähe. In solchen Fällen wird häufig über eine montenegrinische Gesellschaft gekauft. Ob das für Ihr Objekt nötig ist, klären wir vor jeder Reservierung.

Schritt 1: Ziele und Budget festlegen

Bevor Sie Objekte besichtigen, sollten drei Fragen beantwortet sein:

Eigennutzung, Vermietung oder beides? Eine Ferienwohnung in Budva lässt sich anders vermieten als eine Wohnung zum Überwintern in Bar.
Neubau oder Bestand? Davon hängen die Steuern ab (siehe unten).
Gesamtbudget inklusive Nebenkosten. Planen Sie je nach Objekt etwa 1–7 % zusätzlich zum Kaufpreis ein.

Schritt 2: Region und Objekt auswählen

Die gefragtesten Regionen für deutsche Käufer sind die Budva-Riviera (lebendig, beste Vermietungsnachfrage), die Bucht von Kotor und Tivat (Marina, gehobenes Segment) sowie Bar und Utjeha (ruhiger, günstigere Quadratmeterpreise, ganzjährig bewohnt). Besichtigen Sie Ihre Favoriten möglichst persönlich – oder per Video-Besichtigung, wenn Sie zunächst eine Vorauswahl treffen möchten.

Schritt 3: Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Das ist der wichtigste Schritt. Prüfen lassen sollten Sie unter anderem:

den Grundbuchauszug (List nepokretnosti) beim Katasteramt: Ist der Verkäufer eingetragener Eigentümer? Gibt es Hypotheken oder Lasten?
bei Neubauten die Baugenehmigung und den Projektstand; nach Fertigstellung die Nutzungsgenehmigung,
ob das Gebäude legalisiert und im Kataster vollständig eingetragen ist,
offene Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren und Grundsteuer.

Wir empfehlen, für die Prüfung und den Vertrag einen unabhängigen, in Montenegro zugelassenen Anwalt einzuschalten.

Schritt 4: Steuernummer und Bankkonto

Für den Kauf benötigen Sie eine montenegrinische Identifikationsnummer für Ausländer, die über die Behörden beantragt wird – meist übernimmt das Ihr Anwalt per Vollmacht. Ein lokales Bankkonto ist praktisch, aber nicht immer Pflicht. Wichtig: Barzahlungen über 10.000 € sind gesetzlich verboten. Der Kaufpreis wird per Banküberweisung bezahlt, die Herkunft der Mittel muss nachvollziehbar sein.

Schritt 5: Reservierung und Vorvertrag

Ist die Prüfung positiv, wird das Objekt mit einer Reservierungsgebühr oder einem Vorvertrag gesichert. Bei Neubauten vom Bauträger sind Ratenzahlungen nach Baufortschritt üblich. Achten Sie darauf, dass Fristen, Zahlungsplan und Rücktrittsbedingungen schriftlich und eindeutig geregelt sind.

Schritt 6: Kaufvertrag beim Notar

Der Kaufvertrag wird vor einem montenegrinischen Notar (javni bilježnik) als notarielle Urkunde geschlossen. Der Vertrag ist in der Landessprache; als Ausländer haben Sie Anspruch auf einen Gerichtsdolmetscher. Wer nicht anreisen kann, lässt sich per notarieller Vollmacht vertreten. Die Notargebühren sind seit April 2026 in einem festen Tarif geregelt: Bei einer Wohnung für 200.000 € liegen sie bei rund 558 € zuzüglich Mehrwertsteuer.

Schritt 7: Grunderwerbsteuer und Eintragung ins Kataster

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti). Die Steuererklärung ist innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsschluss einzureichen. Die Sätze sind progressiv und basieren auf dem von der Steuerverwaltung festgestellten Marktwert:

bis 150.000 €: 3 %
150.000–500.000 €: 4.500 € + 5 % auf den übersteigenden Betrag
über 500.000 €: 22.000 € + 6 % auf den übersteigenden Betrag

Beispiel: Für eine Wohnung im Wert von 200.000 € fallen etwa 7.000 € an. Beim Erstkauf eines Neubaus vom umsatzsteuerpflichtigen Bauträger entfällt die Grunderwerbsteuer in der Regel, weil die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten ist. Anschließend wird Ihr Eigentum im Kataster eingetragen – erst dann sind Sie offiziell Eigentümer.

Schritt 8: Nach dem Kauf

Innerhalb von 30 Tagen melden Sie die Immobilie bei der Gemeinde zur jährlichen Grundsteuer an; die Sätze legt jede Gemeinde selbst fest. Wenn Sie vermieten möchten, sind Registrierung und Kurtaxe vor Ort zu beachten. Prime Realty unterstützt Sie bei Einrichtung, Vermietung und Verwaltung, damit Ihre Wohnung auch aus Deutschland heraus zuverlässig betreut wird.

Steuern in Deutschland: Wie Mieteinnahmen oder ein späterer Verkauf in Deutschland zu behandeln sind, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Bitte besprechen Sie das mit Ihrem Steuerberater.

Häufige Fragen (FAQ)

Brauche ich eine Aufenthaltsgenehmigung, um zu kaufen? Nein. Für den Kauf selbst ist keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich. Fragen zum Aufenthalt sind ein separates Verfahren, das nach eigenen Regeln entschieden wird.

Muss ich zum Notartermin persönlich anreisen? Nicht zwingend. Mit einer notariellen Vollmacht kann Ihr Anwalt den Vertrag in Ihrem Namen unterzeichnen.

Wie lange dauert der Kauf? Bei geprüften Bestandsobjekten oft zwei bis sechs Wochen von der Reservierung bis zum Notartermin; die Eintragung im Kataster kann zusätzlich Zeit beanspruchen.

Welche Nebenkosten fallen insgesamt an? Je nach Objekt: Grunderwerbsteuer (3–6 % bei Bestand) oder keine bei Neubau vom Bauträger, dazu Notar, Anwalt, Übersetzung und Eintragung.

Kann ich auch in Raten kaufen? Bei vielen Neubauprojekten ja – Bauträger bieten oft zinsfreie Zahlungspläne bis zur Fertigstellung.

Ihr nächster Schritt: Beratung mit Prime Realty

Sie möchten Immobilien in Montenegro kaufen und suchen einen Partner, der Deutsch spricht und den Markt vor Ort kennt? Kontaktieren Sie Prime Realty – wir wählen drei passende Objekte für Ihr Budget aus, organisieren Besichtigungen und begleiten Sie bis zur Eintragung ins Kataster. Jetzt unverbindlich anfragen