Montenegro zieht umstrittene Änderungen des Ausländergesetzes zurück: Was das für Immobilien bedeutet

Montenegro zieht umstrittene Änderungen am Ausländergesetz zurück: Was bedeutet das für Immobilien

Dezember 2025 | Prime Realty

Große Neuigkeiten: Die montenegrinische Regierung hat die umstrittenen Änderungen am Gesetz über Ausländer zurückgezogen, die in den letzten Wochen bei ausländischen Investoren Alarm ausgelöst haben. Der vorgeschlagene Mindestimmobilienwert von 200.000 € und die obligatorische Beschäftigung von montenegrinischen Bürgern wurden vorerst vom Tisch genommen.

Erfahren Sie, was passiert ist, was es bedeutet und warum Montenegro weiterhin eines der besten Ziele für Immobilieninvestitionen in Europa ist.

Was vorgeschlagen wurde (und zurückgezogen)

Die Änderungen im November 2025 hätten eingeführt:

Mindestimmobilienwert von 200.000 € für Aufenthaltsgenehmigungen (zuvor: beliebiger Wert)
Obligatorische Beschäftigung von 2 montenegrinischen Bürgern für Unternehmensinhaber mit Aufenthaltsgenehmigung
Einjährige Übergangsfrist für bestehende Immobilienbesitzer unterhalb des Grenzwerts

Diese Vorschläge lösten sofort heftige Reaktionen in der Wirtschaftsgemeinschaft aus. Laut Mihajl Bader, Vorsitzender des Tourismusausschusses des Deutsch-Montenegrinischen Wirtschaftsclubs, haben Dutzende von Investoren ihre Pläne eingefroren:

"Neue Investoren haben vorerst abgesagt. Personen, mit denen ich Kontakt habe, haben mir mitgeteilt, dass sie derzeit nicht in Montenegro investieren werden."

Warum die Regierung zurückgezogen hat

Die Reaktion war schnell und einheitlich. Ausländische Unternehmer mit kleinen Unternehmen standen vor einer unmöglichen Wahl: Mitarbeiter einzustellen, die sie nicht benötigen, oder den Laden zu schließen und zu gehen. Der Migrationspolitikexperte Bojan Bugarin stellte fest, dass die Maßnahmen in der Praxis nahezu unmöglich umzusetzen gewesen wären.

Die Regierung erkannte, dass der Schutz des Investitionsklimas — insbesondere im Hinblick auf den EU-Beitritt — Vorrang vor kurzfristigen Regulierungsversuchen hat. Montenegro benötigt ausländisches Kapital, und ausländische Investoren benötigen Rechtssicherheit.

Was das für Käufer bedeutet

Der Status Quo bleibt bestehen

Kein Mindestimmobilienwert für Aufenthaltsgenehmigungen
Keine Beschäftigungsanforderungen für Unternehmensinhaber
Immobilienbesitz gewährt weiterhin eine jährlich erneuerbare Aufenthaltsgenehmigung
Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung (5 Jahre) und Staatsbürgerschaft (10 Jahre) unverändert

Der Markt ist weiterhin attraktiv

Durchschnittspreis: 2.100 €/m² (Küstenregionen 2.500-4.500 €/m²)
Preiswachstum 2024: +20,8% landesweit, +50% an der Küste
Ausländische Investitionen Jan-Mai 2025: 190 Mio. €+
Niedrige Steuern: 3% Übertragung, 9% Einkommen, 0,25-1% jährliche Grundsteuer

Andere kürzlich vorgenommene Änderungen gelten weiterhin

Legalisierungsgesetz (August 2025): Nur Immobilien mit ordnungsgemäßen Genehmigungen können verkauft werden — Grauzonenobjekte sind aus dem Verkehr gezogen
EU-Beitrittsdynamik: Montenegro ist auf Kurs für eine Mitgliedschaft bis 2028-2030

Worauf zu achten ist

Das zugrunde liegende Problem ist nicht verschwunden. Die Regierung wollte gegen "Scheinunternehmen" und Minimalinvestitionsaufenthaltssysteme vorgehen. Ein überarbeiteter Ansatz könnte kommen — wahrscheinlich einer, der sich auf tatsächliche Geschäftstätigkeit (Steuererklärungen, Umsätze) konzentriert, anstatt auf willkürliche Schwellenwerte.

Das albanische Modell wurde als mögliches Musterbeispiel genannt: 20m² Wohnraum pro Person, einfach und klar.

Derzeit bleibt das Fenster geöffnet. Aber die Episode erinnert daran: Regulatorische Umgebungen können sich ändern. Seriöse Investoren sollten mit einer guten rechtlichen Beratung und einem langfristigen Blick handeln.

Unser Standpunkt

Montenegro hat auf seine Investoren gehört — und das ist ein positives Signal. Das Land versteht, dass ausländisches Kapital für seinen EU-Integrationspfad unerlässlich ist. Für Käufer ist dies ein Moment der Klarheit: Die Regeln haben sich nicht geändert, der Markt ist stark, und die Grundlagen bleiben überzeugend.

Wenn Sie auf Sicherheit gewartet haben, haben Sie sie jetzt — zumindest vorerst.

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