Montenegro erteilte in einem Quartal nur 10 Baugenehmigungen. Was das für Käufer bedeutet.
Was tatsächlich passierte
Im März 2025 trat in Montenegro zeitgleich das neue Gesetz über die Errichtung von Gebäuden sowie das neue Raumplanungsgesetz in Kraft. Die Gesetzgebung reformierte das Genehmigungssystem von Grund auf: Die formelle Baugenehmigung wurde nach sieben Jahren eines vereinfachten „Bauantrags"-Systems wieder eingeführt, die Genehmigungskompetenz für Gebäude bis 3.000 m² auf die Gemeindeebene zurückverlagert und technische Normen an EU-Standards angepasst.
Das Ergebnis war absehbar: ein bürokratischer Reset. Bereits in der Pipeline befindliche Projekte stagnierten, während sich Entwickler, Gemeinden und Rechtsteams an den neuen Rahmen anpassten. Der Rückgang um 82 % war ein Systemschock — kein Nachfragesignal.
Das System hat sich seitdem stabilisiert. Doch die Lücke in der Projektpipeline, die im ersten Halbjahr 2025 entstanden ist, schließt sich nicht schnell. Bauzyklen in Montenegro dauern typischerweise 18 bis 36 Monate von der Genehmigung bis zur Fertigstellung. Das bedeutet: Der Küstenmarkt tritt in 2026 und 2027 mit strukturell begrenztem Angebot ein.
Angebotsknappheit trifft auf anhaltende Nachfrage
Das Timing ist bemerkenswert. Während Neubauten durch den regulatorischen Reset gebremst wurden, machte die Nachfrage keine Pause:
- Die Immobilienpreise stiegen 2024 landesweit um 18,7 %
- Die durchschnittlichen Küstenwerte überschritten 2025 erstmals €2.000/m², in Tivat und der Bucht von Kotor erreichen erstklassige Lagen €4.200–5.500/m²
- Ausländische Käufer machen mittlerweile über 40 % der Transaktionen an den wichtigsten Küstenmärkten aus — gegenüber rund 10 % vor fünf Jahren
- Die Touristenzahlen übertrafen 2024 die Marke von 2,6 Millionen und stützen die Nachfrage nach Kurzzeitvermietung entlang der gesamten Küste
Wenn das Angebot sinkt und die Nachfrage stabil bleibt, ist die Rechnung einfach: Weniger Einheiten konkurrieren um denselben Käuferpool.
Was das in der Praxis bedeutet
Für Käufer im Jahr 2026 hat die Angebotssituation eine konkrete Konsequenz: Neubauobjekte an der Küste sind objektiv knapp. Projekte, die vor dem regulatorischen Reset genehmigt wurden und sich nun in der Fertigstellungsphase befinden, stellen ein enges Zeitfenster dar. Sind diese absorbiert, ist die nächste Welle genehmigter Projekte erst in 18 bis 36 Monaten lieferbar.
Das ist kein Grund für Panikeinkäufe. Es ist ein Grund, den Markt richtig zu verstehen.
Die heute verfügbaren Objekte — fertiggestellte Einheiten, Off-Plan in fortgeschrittenem Baustatus und gut gelegene Wiederverkaufsobjekte — stehen im Wettbewerb um Käuferinteresse in einem Moment, in dem die Pipeline dahinter dünn ist. Verkäufer wissen das. Entwickler mit nahezu fertiggestelltem Bestand wissen das.
Für renditeorientierte Investoren stützt die Angebotsknappheit die Erträge aus Kurzzeitvermietung. Mit 60–70 % jährlicher Auslastung in Budva und Bruttrenditen von 6–9 %, sowie 50–60 % Auslastung in Tivat mit besserer Nebensaisonperformance — die Nachfragebasis schwächt sich nicht ab. Neues Angebot, das diese Renditen verwässern könnte, verzögert sich.
Der ehrliche Vorbehalt
Die 82 %-Zahl kursierte breit als bearishes Signal — und verdient Einordnung in beide Richtungen.
Der Rückgang war verfahrensbedingt. Aber ein Rückgang der Gesamtgenehmigungen um 36 % im Jahresvergleich für die ersten drei Quartale 2025 ist kein Rauschen — er spiegelt echte Friktionen in der Entwicklungspipeline wider. Einige gestoppte Projekte werden möglicherweise nicht neu starten. Steigende Baukosten und engere Entwicklerfinanzierung sind reale Gegenwindfaktoren.
Die Angebotsknappheit begünstigt bestehende Vermögensinhaber. Sie garantiert jedoch nicht automatisch eine Wertsteigerung für jedes Objekt an jedem Standort. Qualität, Eigentumsrechtssicherheit, Lage und Liquidität bleiben die Variablen, die individuelle Ergebnisse bestimmen.
Das strukturelle Bild
Die Baugenehmigungsdaten Montenegros, richtig gelesen, erzählen eine spezifische Geschichte: Ein regulatorischer Übergang erzeugte einen temporären Schock, das System hat sich stabilisiert — doch die Lücke in der Pipeline ist real und braucht Jahre, um sich zu schließen.
Für einen Käufer, der abwägt, ob er jetzt handeln oder auf mehr Angebot warten soll: Das Angebot kommt kurzfristig nicht. Die Frage ist, ob die heute verfügbaren Objekte zu aktuellen Preisen vor diesem Hintergrund Wert darstellen.
Das ist eine individuelle Rechnung. Aber die Angebotsseite der Gleichung ist nicht länger neutral.
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